O Novo Regime de Arrendamento Urbano (NRAU) aprovado pela lei nº 6 /2006 de 27 de Fevereiro, veio estabelecer novas regras para o arrendamento urbano, nomeadamente quanto à responsabilidade de conservação dos imóveis.
Para as Empresas de Manutenção e Conservação de Imóveis (EMCI), surgem no âmbito do NRAU, novas oportunidades de negócio. Dada a natureza da relação contratual proprietário/inquilino subjacente ao tema em causa, o NRAU trouxe alterações legislativas sobre o Código Civil que é necessário apresentá-los por forma a que se compreenda o alcance desta lei na perspectiva das oportunidades para as EMCI.
|
Reparações ou Outras Despesas Urgentes
Artigo 1036º (C.Civil)
|
1. Se o locador (comummente chamado de senhorio) estiver em mora quanto à obrigação de fazer reparações ou outras despesas, e umas ou outras, pela sua urgência, se não compadecerem com as delongas do procedimento judicial, tem o locatário (comummente chamado de inquilino) a possibilidade de fazê-las extrajudicialmente, com direito de reembolso.
2. Quando a urgência não consinta qualquer dilação, o locatário pode fazer as reparações ou despesas, também com direito a reembolso, independentemente de mora do locador, contanto que o avise a mesmo tempo.
|
Comentários:
O locatário (inquilino) pode fazer ou mandar fazer obras de reparação sempre que o locador não proceda á sua execução e as mesmas se manifestem como necessárias, mas apenas no âmbito do contexto a que se refere o artº 1036º do Código Civil.
As EMCI podem promover junto dos locatários e/ou associações representativas (tipo Assoc. Inquilinos Lisbonenses) o conhecimento deste direito por forma a contribuir para criar oportunidades de desenvolvimento de negócios.
|
|
|
|
Obras
Artigo 1074º (C.Civil)
|
1. Cabe ao senhorio executar todas as obras de conservação, ordinárias ou extraordinárias, requeridas pelas leis vigentes ou pelo fim do contrato, salvo estipulação em contrário.
…
|
Comentários:
Os proprietários devem ser sensibilizados pelas EMCI no sentido da obrigação legal de conservação dos prédios. Deverá ser uma abordagem altamente especializada, com um grau de informação fortemente assente na legislação e na valorização patrimonial do prédio.
|
|
|
|
Obras
(Arrendamentos para fins não habitacionais)
Artigo 1111º (C.Civil)
|
1. As regras relativas à responsabilidade pela realização das obras de conservação ordinária ou extraordinária, requeridas por lei ou pelo fim do contrato, são livremente estabelecidas pelas partes.
2. …
|
Comentários:
Ao contrário do arrendamento urbano para fins habitacionais em que as obras de conservação são da responsabilidade do senhorio, aqui nos arrendamentos para fins não habitacionais a responsabilidade pela realização de obras é livremente estabelecida pelas partes.
|
|
|
|
Contratos habitacionais celebrados na vigência do RAU e contratos não habitacionais celebrados depois do decreto-lei nº 257/95, de 30 de Setembro:
Artigo 26º (NRAU)
|
1. Os contratos celebrados na vigência do Regime do Arrendamento Urbano (RAU), aprovado pelo Decreto-Lei nº 321-B/90, de 15 de Outubro, passam a estar submetidos ao NRAU, com as especificidades dos números seguintes.
2. …
|
Comentários:
Adiante veremos o que diz o NRAU em matéria de responsabilidade por obras.
|
|
|
|
Contratos habitacionais celebrados antes da vigência do RAU e contratos não habitacionais celebrados antes do decreto-lei nº 257/95, de 30 de Setembro:
Artigo 27º (NRAU)
|
| As normas do presente capitulo aplicam-se aos contratos de arrendamento para habitação celebrados antes da entrada em vigor do RAU, aprovado pelo Decreto-Lei nº 321-B/90, de 15 de Outubro, bem como aos contratos para fins não habitacionais celebrados antes da entrada em vigor do Decreto-Lei nº 257/95, de 30 de Setembro. |
| Artigo 28º (NRAU) |
| Aos contratos a que se refere o presente capitulo aplica-se, com as devidas adaptações, o previsto no artigo 26º. |
Rendas Passíveis de Actualização
(Arrendamento para habitação)
Artigo 30º (NRAU)
|
| As rendas dos contratos a que se refere o presente capitulo podem ser actualizadas até ao limite de uma renda determinada nos termos previstos no artigo seguinte. |
Valor Máximo da Renda Actualizada
Artigo 31º (NRAU)
|
| A renda actualizada nos termos da presente secção tem como limite máximo o valor anual correspondente a 4% do valor do locado. |
Valor do Locado
Artigo 32º (NRAU)
|
1. O valor do locado é o produto do valor da avaliação realizada nos termos do artigo 38º e seguintes do Código do Imposto Municipal sobre Imóveis (CIMI), realizada há menos de 3 anos, multiplicado pelo coeficiente de conservação previsto o artigo seguinte.
2. Se a avaliação fiscal tiver sido realizada mais do que um ano antes da fixação da nova renda, o valor previsto no artigo anterior é actualizado de acordo com os coeficientes de actualização das renas que tenham entretanto vigorado.
|
Coeficiente de Conservação
Artigo 33º (NRAU)
|
| 1. Ao locado edificado com mais de 10 anos de construção, avaliado nos termos referidos no nº 1 do artigo anterior, é aplicado o coeficiente de conservação (Cc) constante da tabela seguinte: |
| |
| Nível |
Estado de Conservação |
Coeficiente |
|
|
|
| 5 |
Excelente |
1,2 |
| 4 |
Bom |
1,0 |
| 3 |
Médio |
0,9 |
| 2 |
Mau |
0,7 |
| 1 |
Péssimo |
0,5 |
|
|
|
Comentários (artigos 27º, 28º, 30º, 31º, 32º, 33º):
As EMCI podem promover junto dos proprietários e associações representativas da classe, a maximização do coeficiente de conservação por forma a maximizarem o rendimento obtido dos imóveis bem ao agirem de forma preventiva, garantem a manutenção de coeficientes de conservação elevados e valorizam os seus imóveis.
As EMCI devem conhecer bem o diploma complementar sobre a atribuição de coeficientes de conservação e a existência de infra-estruturas básicas por forma a proporcionar aos seus potenciais Clientes (Proprietários) garantias de obtenção dessa maximização.
A limitação de 4% do valor do locado para a renda actualizada deve ser considerada nos estudos que as EMCI devem proporcionar aos seus Clientes.
O valor da avaliação realizada nos termos do CIMI, é também um elemento indispensável nesta análise na medida em que o valor do locado é o resultado do produto entre o valor da avaliação e o coeficiente de conservação (artigo 32º).
|
|
|
|
Pressupostos da Iniciativa do Senhorio
Artigo 35º (NRAU)
|
O senhorio apenas pode promover a actualização da renda quando, cumulativamente:
a) Exista avaliação do locado, nos termos do CIMI;
b) O nível de conservação do prédio não seja inferior a 3.
|
Comentários:
O senhorio para corrigir a renda dos contratos antigos tem que acautelar um estado de conservação igual ou superior a 3.
As EMCI, podem/devem ter aqui um papel de ajuda junto do senhorio.
|
|
|
|
Direito a Obras
Artigo 35º (NRAU)
|
1. No caso de o senhorio não tomar a iniciativa de actualizar a renda, o arrendatário pode solicitar à Comissão Arbitral Municipal (CAM) que promova a determinação do coeficiente de conservação do locado.
2. Caso o nível de conservação seja inferior a 3, o arrendatário pode intimar o senhorio à realização de obras.
...
|
Comentários:
As EMCI podem incentivar os inquilinos e associações representativas da classe (Assoc. Inquilinos Lisbonenses) a efectuar junto da CAM o pedido de determinação do coeficiente de conservação do locado.
As EMCI em parceria com instituições financeiras podem revitalizar este segmento de mercado.
|
|
|
|
Arrendamento para fim não habitacional
Regime Aplicável
Artigo 50º (NRAU)
|
| Aos arrendamentos para fim diverso de habitação aplicam-se as normas constantes da subsecção anterior, com as necessárias adaptações, bem como o disposto nos artigos seguintes. |
Comentários:
Considerando que o fim não habitacional, será fundamentalmente comercial, entende-se que o peso social de um inquilino habitacional na necessidade de manutenção do imóvel por parte do senhorio é substancialmente maior do que em relação ao inquilino comercial. Assim sendo, aqui as EMCI não conseguirão ter um papel tão interventivo.
|
|
|
|
Pressupostos da Iniciativa do Senhorio
Artigo 52º (NRAU)
|
| A renda pode ser actualizada independentemente do nível de conservação. |
Comentários:
A não associação entre o estado de conservação do locado e a actualização da renda, constitui um elemento que elimina a oportunidade que poderia existir para as EMCI.
|
|